抑制房價 不宜下升息猛藥

【摘要3.22.2010自由 鄭琪芳／專訪】近來高房價問題成為焦點，曾任中央銀行副總裁、財政部長的台灣金融研訓院董事長許嘉棟認為，國內房價上漲都在北部地區，整體狀況不是很嚴重。

不宜下升息的猛藥，目前央行及金管會採取「選擇性信用管制」，是適當的做法；未來應進一步消除投資房地產獲利的預期心理。

許嘉棟並警告，由於中國大陸生產成本提高，而且人民幣不升值大概也不行；過去國際物價穩定的因素，已經開始產生變化，近來國際原物料價格持續往上，物價情況不樂觀，「輸入型通貨膨脹」問題會慢慢凸顯出來，而且會愈來愈嚴重，貨幣政策要開始未雨綢繆。

問：近來房價上漲引起民怨，限縮豪宅及投資客房貸、課徵豪宅稅等，能否有效抑制房價？

答：房地產熱，差不多是這一年來的事，包括中國大陸等境外資金，表達對這邊房地產有興趣，帶動大家對未來房價上漲的預期。台商資金回來，沒有好的管道投資，進來的錢不是跑到股市，就是房地產，假如我們的金融中心能有一些具體措施，但這些配套沒有，所以變成現在這個現象。

應改變大家對於「投資房子是很好的選擇」的想法，從次級房貸爆發的原因去思索，美國次級房貸就是信用比較差的人去貸款買房子，信用條件比較差的為什麼會想去買房子？就是預期房屋漲價的幅度會超過利率，有投資獲利空間；但是他們沒有預期後來利率往上，房價上漲也停了下來，倒帳就發生了。

台灣要設法不讓同樣的情況發生，雖然現在利率很低，但未來利率100%是往上、不會往下，一般民眾了解後，大概就不會去參與這種投資，只剩下一些大戶，影響就比較有限。只剩豪宅上漲的話，跟升斗小民沒什麼關係，問題也不會那麼嚴重。

問：你認為要消除投資獲利的心理，但國人自有住宅比率超過八成，多數人買房子是要自住，投資心理好像比較少？

答：對，國內房屋自有比率高，房屋進一步需求不會太多，近來房價漲其實都在北部，中南部空屋賣不出去的還是很多，狀況不是那麼嚴重，所以如果用升息來抑制房價，藥就下得太猛一點。

升息，是全面的影響；局部性的問題，有其處理手法。現在央行及金管會的做法滿適當的，適用部分地區的「選擇性信用管制」，是比較妥適的做法。

問：除了房價問題，日前央行曾對「輸入型通膨壓力」提出警告，未來物價問題是否令人擔憂？

答：過去幾年，除了○八年國際原物料價格上漲，大體上國際物價都還算平穩，各國央行才敢採取寬鬆貨幣政策，國際物價穩定的因素很多，很重要的貢獻力量應該跟中國大陸有關係，中國用低廉勞工製造出便宜的產品，賣到國際市場上，國際物價因此表現平穩。

不過，這個因素現在有點變化，隨著中國薪資慢慢上漲，這陣子大陸沿海地區都在缺工，薪水普遍往上調，加上經濟發展到某一個程度，就開始注重勞工福利、環境保護等議題，人工或防治污染成本都往上漲，中國物價也慢慢往上。另一方面，中國消費能力提高、需求增加，也會帶動物價往上。

最近這幾個月，新興經濟體發展很好，需求又上來了，原物料價格又往上，所以國際物價不是那麼樂觀，也許貨幣政策要開始未雨綢繆，因為政策效果要一段時間才會顯現，如果預期幾個月後物價上漲，現在開始就要縮了。

從國際大環境的變化來看，不論是中國大陸的生產成本提高，或國際原物料價格上漲，對我們來講都是輸入型通膨的一環。

緊縮貨幣政策，至少有兩種不同層次的解釋，一種是浮濫資金沒有地方去，銀行努力去買ＮＣＤ（可轉讓定期存單），收掉過剩資金也是一種緊縮，央行現在也在做，如果ＮＣＤ多發一點，銀行會很高興，也可以把隔拆或ＮＣＤ利率弄上去，又不會衝擊一般放款利率。

另一種則是升息，不是講調升貼放利率，那是宣示性的，表達央行未來的方向。我所謂的升息，是錢收得更多，讓市場利率上去，算是比較嚴重的緊縮，影響才會出來。

問：目前ＮＣＤ餘額已經突破六兆元，繼續發行ＮＣＤ能夠解決問題嗎？

答：六兆元看起來絕對數字很大，但這幾年外匯存底從二千億美元增加到三千億美元，外匯存底增加一千億美元，等於放出三兆台幣，原本資金就過剩，收六兆元進來，只是讓過剩資金少一些，如果還是覺得資金過剩，繼續收錢是必要的。

發行ＮＣＤ是一個辦法，最直截了當的做法是提高存款準備率，可以將資金長期凍下去，但存款準備金甲戶沒有利息，ＮＣＤ還有一點收入，所以對銀行比較有利的是發行ＮＣＤ，目前因為資金太浮濫了，央行發ＮＣＤ大家搶著買，因此利率很低，但收多了利率自然會上去。

問：國內資金過於浮濫是長期存在的問題，資金無處可去，是否政府在改善投資環境這方面做得不夠？

答：確實，由於決策、效率都不怎麼樣，政治搞成這種局面，也是台灣的悲哀，投資者到這裡來，連政府政策都沒辦法確定往哪個方向走，只要有人反對，任何一個不錯的政策都會不見，這是政治方面的問題，也是最難解的部分。

如果籌資中心、資產管理中心等，能夠有較具體的構想，真正去推動的話，有些錢可能流到那邊去，國內資金可以舒緩很多。

問：國內資金多流入股市及房市，很難創造就業機會，因此，雖然國內經濟復甦，但失業問題仍相當嚴重，會不會出現「無就業復甦」（Jobless Recovery）的情況？

答：現在的復甦，很多是因為去年出口增加不少，出口增加主要來自製造業，但現在製造業相對上都是比較資本密集的，不是傳統勞力密集產業，這種復甦對就業幫助不是很大，所以經濟成長率不錯、出口不錯，但就業改善有限。未來可能要往服務業那邊發展，改善服務業的投資環境，帶動這方面的需求。

問：最近人民幣升值議題也備受關注，中美似乎要為此引發貿易戰，中國會放手讓人民幣升值嗎？人民幣合理價位為何？

答：人民幣的低估，是很難否認的，中國大陸的貿易帳及金融帳都有相當盈餘，如果不是人民銀行買進外匯，人民幣不曉得會升到哪裡去了；目前人民幣是比合理價位低太多，如果放手讓市場決定，合理價位就會出來。

我只能說，如果沒有國際壓力，中國大陸基於穩定經濟的考慮，可能會讓人民幣升值，匯率不動大概也不行，如果歐美政府少講話，也許會動得快一點，這涉及面子問題；中國人一向很重面子，用國際力量施壓，本來想升值的，反而就愈不肯，現在中國大陸多少有情緒性反應。

問：一旦人民幣升值，對台灣及台商的影響如何？

答：我們要關心的是各國貨幣的連動關係，台灣、韓國等鄰近國家，都在看人民幣，人民幣不升我也不升，這是相對競爭力的問題。人民幣升值的話，台幣大概很難不升。

台商在中國大陸投資，本來就要考量工資不會永遠那麼低、人民幣可能會升，如果這兩種因素對盈餘影響超過10％，目前盈餘沒有10％的，就要小心，就要考量值不值得去。

問：近來也有人認為應放手讓新台幣升值，你的看法如何？

答：匯率變化會影響出口及物價，怎麼拿捏是個問題，過去長期以來物價不是問題，所以偏重協助出口，不讓台幣升值；如果讓市場力量發揮一些，台幣走升大概難免，但會衝擊出口、景氣，各界意見又會很多。

如果物價愈來愈高、明顯變得有點威脅性，加上人民幣也升值的話，新台幣走升的可能性會升高。

李鈞震：

1.     央行該做的事情已經做了，房地產上漲不是只有央行要負責任。行政院的統籌分配款，到底是怎麼分配的？統籌分配款比較多的地方，基礎建設就會比較好，房價就會上漲。

2.     過去二、三年台北、台中、高雄房價上漲，最主要的原因是統籌分配款得到比較多，基礎建設比較好；而貧窮的縣市經費不足，基礎建設差，當然房價不但沒有升高，反而下跌。

3.     如果行政院可以把統籌分配款比較多撥給貧窮的縣市，這樣基礎建設就會變好，房價就會微升，會有更多人的願意住鄉村，自然而然都會區的房市，就會供過於求，房價自然下跌。

4.     台灣的房地產不正常上漲，主要還是行政不公，歧視地方政府，造成城鄉差距所造成的。

5.     行政院有許多部會都應該往南遷，這樣可以把許多的資源轉移到貧窮的縣市，同時降低台北市人口的壓力，這樣子可以縮短城鄉差距，也可以提升都市的生活品質。

6.     馬政府的擴大內需政策，主要都是把錢丟在蓋蚊子館上面，這是一種資源很大的浪費，而且財富會集中在少數權貴身上，拉大貧富差距，擴大社會衝突，增加犯罪率。

7.     如果擴大內需是一種擴大教育投資，各級學校實行符合教育理論的「五育均衡」教育，每個學校都要增聘體育、藝術、音樂等等許多的老師，不但可以提升台灣的文化素質，厚植文化產業的發展，同時也可以提升台灣人才的國際競爭力，對於國家有長遠的良性發展。

8.     增聘的老師薪水並不多，以平均五萬元來看，大多數的薪資都會用在日常生活消費上，對於活絡地方經濟、促進資金流動，有很大的幫助，同時也可以減輕貧富差距的壓力。

9.     擴大教育投資還有很多的好處，台灣的出版業、體育用品業、樂器產業、文化表演產業都會發展，可以創造更多的就業機會。

10.  行政院各部會行政效率散漫，公務員太閒，所以忙著炒股票、炒房地產。考試院的政策也很芭樂，根本沒有志氣要跟新加坡、國際ISO認證比較。公務員的效率不彰，會造成產業發展受限，整體國際競爭力降低，因此失業率升高，擴大貧富差距。

11.  擴大教育投資，可以培養優秀的人才，使文官注重文化、藝術、效率、終生學習的生活，那台灣政府的行政效率一定可以超過新加坡，文化水準也可以超過日本。